Artykuł zaktualizowano: 22.07.2026
Współwłaściciel mieszkania, domu lub działki chce sprzedać swój udział osobie trzeciej. Czy musi najpierw zaproponować jego zakup pozostałym właścicielom? Czy współwłaściciel może zablokować transakcję albo domagać się unieważnienia sprzedaży?
Wbrew częstemu przekonaniu współwłaściciel nie zawsze ma prawo pierwokupu udziału w nieruchomości. Przy zwykłej współwłasności mieszkania, domu lub działki każdy właściciel może co do zasady samodzielnie sprzedać swój udział, bez zgody pozostałych osób. Prawo pierwokupu występuje tylko w określonych przypadkach, na przykład przy niektórych nieruchomościach rolnych, sprzedaży części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo wtedy, gdy zostało wcześniej ustanowione w umowie.
Współwłasność to sytuacja, w której zarówno my jak osoby trzecie posiadamy prawo do jednej nieruchomości. Jesteśmy zobowiązani do wspólnego decydowania o niej oraz do spełniania obowiązków jak na przykład ponoszenie kosztów jej utrzymana czy pokrycie kosztów koniecznych napraw i remontów.
Przeczytaj: Jakie prawa i obowiązki posiadamy jako współwłaściciele nieruchomości?
Prawo pierwokupu daje określonej osobie pierwszeństwo zakupu rzeczy lub prawa, gdy jego właściciel postanowi sprzedać je osobie trzeciej. Nie oznacza to jednak, że właściciel musi sprzedać udział osobie uprawnionej ani że uprawniony może zmusić go do rozpoczęcia sprzedaży.
Prawo to uruchamia się dopiero wtedy, gdy sprzedający zawrze umowę z wybranym kupującym. Osoba posiadająca prawo pierwokupu może wówczas przejąć transakcję na warunkach ustalonych z tym kupującym, między innymi za tę samą cenę.
Prawo pierwokupu może wynikać:
Kodeks cywilny wskazuje, że przedmiot objęty prawem pierwokupu może zostać sprzedany osobie trzeciej pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego pierwszeństwa.
Nie. Sam fakt bycia współwłaścicielem nieruchomości nie powoduje automatycznie powstania prawa pierwokupu. Jeżeli mieszkanie, dom albo działka należą do kilku osób w częściach ułamkowych, każda z nich może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego nie potrzebuje do tego zgody pozostałych współwłaścicieli.
Przykładowo osoba posiadająca 1/3 udziału w odziedziczonym mieszkaniu może sprzedać ten udział:
innemu współwłaścicielowi,
członkowi rodziny,
osobie niezwiązanej z nieruchomością,
firmie zajmującej się skupem udziałów.
Pozostali współwłaściciele nie mogą zablokować takiej sprzedaży wyłącznie dlatego, że nie akceptują wybranego kupującego.
Ważne
Sprzedaż własnego udziału nie jest tym samym co sprzedaż całej nieruchomości. Współwłaściciel może co do zasady samodzielnie zbyć należący do niego udział. Sprzedaż całego mieszkania, domu lub działki wymaga natomiast współdziałania wszystkich właścicieli.
Więcej informacji o zarządzaniu wspólnym majątkiem znajdziesz w poradniku opisującym prawa i obowiązki współwłaściciela nieruchomości.
Przy zwykłej współwłasności mieszkania, domu lub działki właściciel udziału co do zasady nie ma obowiązku informowania pozostałych współwłaścicieli o planowanej sprzedaży. Obowiązek zawiadomienia powstaje dopiero wtedy, gdy jednej z osób rzeczywiście przysługuje prawo pierwokupu wynikające z ustawy albo umowy. Nie należy więc zakładać, że każda sprzedaż udziału musi zostać wcześniej zaoferowana rodzinie lub pozostałym właścicielom.
Ekspert radzi
Nawet gdy pozostałym współwłaścicielom nie przysługuje prawo pierwokupu, warto najpierw zaproponować im odkupienie udziału. Dobrze zrobić to w formie pisemnej, aby zachować potwierdzenie treści i daty oferty. Takie rozwiązanie może przyspieszyć sprzedaż i zmniejszyć ryzyko konfliktu. Trzeba jednak pamiętać, że jest to działanie dobrowolne, a nie ustawowy obowiązek.
Radosław Zacha, ekspert ds. nieruchomości
Prawo pierwokupu współwłaściciela pojawia się w kilku szczególnych sytuacjach.
| Rodzaj nieruchomości lub prawa | Czy współwłaściciel ma automatyczne prawo pierwokupu? |
| Zwykłe mieszkanie stanowiące odrębną własność | Zasadniczo nie |
| Dom lub działka nierolna | Zasadniczo nie |
| Nieruchomość rolna | Możliwe po spełnieniu ustawowych warunków |
| Ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu | Tak, prawo przysługuje pozostałym współuprawnionym |
| Nieruchomość objęta umownym prawem pierwokupu | Tak, zgodnie z treścią umowy |
Szczególną regulację przewidziano dla nieruchomości rolnych. Jeżeli współwłaściciel sprzedaje udział albo część udziału w nieruchomości rolnej, pozostali współwłaściciele mogą mieć prawo pierwokupu, jeśli prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie.
Prawo to nie działa jednak w każdej sytuacji. Kodeks cywilny przewiduje wyjątki, między innymi wtedy, gdy nabywcą jest inny współwłaściciel albo określona osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej może również podlegać przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Inne zasady obowiązują wtedy, gdy kilka osób posiada ułamkowe części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Jeżeli jedna z tych osób chce sprzedać swoją część, pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi również, że umowa zawarta bezwarunkowo, bez zawiadomienia pozostałych uprawnionych albo z podaniem im nieprawdziwych warunków transakcji jest nieważna. Prawo pierwokupu przysługuje w tej sytuacji pozostałym współuprawnionym do spółdzielczego własnościowego prawa, a nie automatycznie samej spółdzielni mieszkaniowej.
Należy także odróżnić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od mieszkania stanowiącego odrębną własność. W przypadku odrębnej własności lokalu obowiązuje ogólna zasada pozwalająca współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli.
Przed rozpoczęciem transakcji warto również sprawdzić, czym mieszkanie spółdzielcze własnościowe różni się od mieszkania stanowiącego odrębną własność.
Prawo pierwokupu może zostać ustanowione również w umowie. Właściciele mogą przykładowo uzgodnić, że przed sprzedażą udziału osobie trzeciej jeden z nich będzie miał pierwszeństwo jego zakupu.
Przed rozpoczęciem sprzedaży warto sprawdzić:
Treść dokumentu powinna określać, kogo obejmuje prawo pierwokupu i jak należy je wykonać.
Prawo pierwokupu co do zasady wiąże się ze sprzedażą, czyli odpłatnym przeniesieniem własności na kupującego. Zwykła darowizna nie uruchamia klasycznego prawa pierwokupu, ponieważ nie jest umową sprzedaży. Wynika to również z kodeksowej definicji prawa pierwokupu, odnoszącej się do sytuacji, w której rzecz ma zostać sprzedana osobie trzeciej.
Nie oznacza to jednak, że każdą transakcję można nazwać darowizną, aby ominąć prawo pierwokupu. Jeżeli strony tylko pozornie zawierają darowiznę, a w rzeczywistości dochodzi do zapłaty ceny, transakcja może zostać zakwestionowana. Każdy nietypowy sposób przeniesienia udziału powinien zostać oceniony z uwzględnieniem rzeczywistego celu i warunków umowy.
Jeżeli po sprawdzeniu dokumentów okaże się, że prawo pierwokupu istnieje, transakcja przebiega zazwyczaj w kilku etapach.
Ustalenie warunków z kupującym
Sprzedający znajduje kupującego i uzgadnia z nim cenę, termin płatności oraz pozostałe warunki sprzedaży.
Zawarcie umowy uwzględniającej prawo pierwokupu
Jeżeli przedmiotem jest nieruchomość, zawierana jest odpowiednia umowa notarialna, uzależniająca finalizację sprzedaży od niewykonania prawa pierwokupu przez osobę uprawnioną.
Ponieważ własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem, po niewykonaniu prawa pierwokupu potrzebna jest kolejna czynność przenosząca własność na kupującego.
Zawiadomienie osoby uprawnionej
Osoba posiadająca prawo pierwokupu powinna otrzymać informację o treści umowy zawartej z kupującym. Musi znać rzeczywistą cenę oraz pozostałe istotne warunki transakcji.
Decyzja uprawnionego
Uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu i kupić udział na warunkach ustalonych z osobą trzecią. Nie może jednostronnie zmienić ceny ani domagać się korzystniejszych warunków.
Jeżeli nie skorzysta z prawa w terminie, sprzedający może sfinalizować transakcję z pierwotnie wybranym kupującym.
W przypadku nieruchomości Kodeks cywilny przewiduje zasadniczo miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że ustawa albo umowa określa inny termin.
W przypadku sprzedaży innych rzeczy kodeksowy termin wynosi tydzień. Przy zbywaniu praw, takich jak część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, właściwy termin i sposób zawiadomienia powinny zostać ustalone z uwzględnieniem przepisów dotyczących danego prawa i dokumentów transakcji.
Dla bezpieczeństwa zawiadomienie powinno umożliwiać potwierdzenie daty doręczenia oraz dokładnie przedstawiać warunki zawartej umowy.
Skutki naruszenia prawa pierwokupu zależą od tego, z czego to prawo wynika. Jeżeli prawo pierwokupu zostało ustanowione w zwykłej umowie, osoba zobowiązana, która sprzedała udział bezwarunkowo, nie poinformowała uprawnionego albo podała mu nieprawdziwe warunki, może odpowiadać za powstałą szkodę.
Surowsze konsekwencje mogą wystąpić przy ustawowym prawie pierwokupu. Jeżeli prawo to przysługuje z mocy ustawy między innymi współwłaścicielowi albo dzierżawcy, bezwarunkowa sprzedaż może być nieważna. Osobna regulacja dotycząca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu również wprost przewiduje nieważność umowy zawartej z naruszeniem prawa pozostałych współuprawnionych.
Nie można więc przyjmować jednej odpowiedzi dla wszystkich nieruchomości. Przed skierowaniem sprawy do sądu należy ustalić, czy prawo pierwokupu rzeczywiście istniało, z jakiego przepisu lub dokumentu wynikało i w jaki sposób przeprowadzono sprzedaż.
Ważne
Skutki pominięcia prawa pierwokupu zależą od tego, z czego ono wynika. Przy prawie ustanowionym w umowie może powstać odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę. Naruszenie niektórych ustawowych praw pierwokupu może natomiast prowadzić do nieważności sprzedaży.
Przy zwykłej współwłasności mieszkania, domu lub działki współwłaściciel zasadniczo nie może zablokować sprzedaży cudzego udziału.
Nie wystarczy, że:
Właściciel udziału dysponuje własnym prawem majątkowym i może je sprzedać bez zgody pozostałych osób. Inni współwłaściciele zachowują jednak swoje dotychczasowe udziały i nie tracą prawa do korzystania z nieruchomości zgodnie z zasadami współwłasności.
Nowy nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Może uczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością, korzystać z niej w zakresie odpowiadającym zasadom współposiadania, ponosić część kosztów oraz w przyszłości domagać się zniesienia współwłasności.
Właściciel może samodzielnie poszukać nabywcy na rynku. Trzeba jednak pamiętać, że udział nie zapewnia automatycznie prawa do wyłącznego korzystania z konkretnego pokoju, piętra albo części działki. Z tego powodu znalezienie osoby prywatnej zainteresowanej zakupem udziału może być trudniejsze niż sprzedaż całego mieszkania.
Alternatywą jest skorzystanie z oferty firmy specjalizującej się w skupie udziałów w nieruchomościach. Przedstawienie dokumentów pozwala przeanalizować między innymi:
Atrium analizuje również udziały w mieszkaniach, domach i działkach, w tym sytuacje związane z konfliktem rodzinnym, spadkiem albo brakiem zainteresowania ze strony pozostałych właścicieli.
Przed podjęciem decyzji sprawdź, jak działają firmy skupujące udziały w nieruchomościach, jakie dokumenty analizują i jak przebiega wycena udziału.
Prawo pierwokupu uruchamia się, gdy właściciel chce sprzedać nieruchomość osobie trzeciej. Uprawniony może wtedy wejść na miejsce wybranego kupującego i nabyć ją na takich samych warunkach.
Prawo odkupu zostaje zastrzeżone na rzecz sprzedawcy w umowie sprzedaży. Pozwala mu, przez okres nieprzekraczający pięciu lat, złożyć kupującemu oświadczenie prowadzące do obowiązku zwrotnego przeniesienia własności. Skorzystanie z prawa odkupu nie zależy od tego, czy aktualny właściciel sam planuje dalszą sprzedaż.
Współwłaściciel mieszkania, domu albo zwykłej działki nie ma automatycznego prawa pierwokupu udziału należącego do innej osoby. Właściciel może co do zasady sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli i bez wcześniejszego oferowania im jego zakupu.
Wyjątki dotyczą przede wszystkim: niektórych nieruchomości rolnych, ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa pierwokupu ustanowionego w umowie, szczególnych praw przysługujących określonym podmiotom na podstawie odrębnych ustaw.
Przed sprzedażą warto sprawdzić księgę wieczystą, dokument nabycia udziału i charakter nieruchomości. Pozwoli to ustalić, czy transakcję można zawrzeć od razu, czy konieczne będzie przeprowadzenie procedury związanej z prawem pierwokupu.
Nie. W przypadku zwykłego mieszkania stanowiącego odrębną własność współwłaściciel nie ma automatycznego prawa pierwokupu udziału. Takie prawo musi wynikać z przepisu szczególnego albo umowy.
Tak. Każdy współwłaściciel może zasadniczo samodzielnie rozporządzać swoim udziałem. Zgoda wszystkich właścicieli jest natomiast potrzebna przy sprzedaży całej wspólnej nieruchomości.
Nie, chyba że przysługuje im ustawowe albo umowne prawo pierwokupu. Przy zwykłej współwłasności nie ma ogólnego obowiązku składania takiej oferty.
Co do zasady nie. Prawo pierwokupu dotyczy sprzedaży. Pozorna darowizna wykorzystana wyłącznie do ukrycia odpłatnej transakcji może jednak zostać zakwestionowana.
W przypadku nieruchomości kodeksowy termin wynosi zasadniczo miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści sprzedaży. Przepisy szczególne albo umowa mogą przewidywać inny termin.
Nie. Skutki zależą od podstawy prawa pierwokupu. Przy prawie umownym może powstać odpowiedzialność odszkodowawcza, natomiast naruszenie niektórych ustawowych praw pierwokupu może prowadzić do nieważności sprzedaży.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
